Định giá và bán tài sản kê biên trong thi hành án
Giá thẩm định thấp hơn giá thị trường là phản ứng gần như mặc định của người có tài sản bị kê biên khi cầm thông báo kết quả trên tay. Có khi họ đúng. Nhưng muốn sửa con số đó, họ chỉ có năm ngày làm việc và phải nộp tiền tạm ứng ngay. Giai đoạn định giá và bán là chuỗi thời hạn ngắn nối tiếp nhau, và người nắm rõ từng mốc là người giữ được nhiều giá trị nhất cho mình.
Tóm tắt
- Chấp hành viên ký hợp đồng thẩm định giá trong 05 ngày làm việc sau khi kê biên xong, trừ khi các đương sự đã thỏa thuận được giá trước đó (điểm a khoản 1 Điều 82 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15).
- Đương sự được yêu cầu thẩm định giá lại một lần, trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo kết quả lần đầu, phải chịu chi phí và nộp tạm ứng ngay (điểm c khoản 2 Điều 82).
- Chủ sở hữu chung có quyền ưu tiên mua theo giá khởi điểm: 15 ngày với bất động sản, 05 ngày làm việc với động sản kể từ ngày được thông báo hợp lệ (khoản 1 Điều 83).
- Đấu giá không thành thì giảm giá, mỗi lần không quá 10% giá khởi điểm của lần liền trước. Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà vẫn không thành, người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ nợ (khoản 3 Điều 83).
- Người phải thi hành án nộp đủ tiền và chi phí trước khi mở cuộc đấu giá 01 ngày làm việc thì được nhận lại tài sản (khoản 4 Điều 83).
- Sau khi đấu giá viên công bố người trúng, không còn tạm dừng hay dừng được. Muốn hủy kết quả phải có căn cứ tại Điều 72 Luật Đấu giá tài sản.
Giá tài sản kê biên được xác định thế nào
Khoản 1 Điều 82 Luật THADS 2025 có ba cách:
Cách xác định giá | Áp dụng khi |
| Thỏa thuận của đương sự | Chấp hành viên nhận được văn bản thỏa thuận về giá trước khi ký hợp đồng thẩm định giá (khoản 1 Điều 60 Nghị định 152/2026/NĐ-CP) |
| Doanh nghiệp thẩm định giá | Trường hợp thông thường; hợp đồng ký trong 05 ngày làm việc sau khi kê biên xong |
| Chấp hành viên tự xác định giá | Hàng hóa dễ hư hỏng, tài sản giá trị nhỏ, hoặc không chọn được doanh nghiệp thẩm định giá |
Vàng, chứng khoán, tài sản số và các tài sản đặc thù khác được định giá theo pháp luật chuyên ngành (điểm c khoản 1 Điều 82).
Thỏa thuận giá thường bị bỏ qua, trong khi đây là công cụ tốt nhất để người phải thi hành án và người được thi hành án cùng tránh một mức giá bất lợi. Nếu hai bên đều muốn bán nhanh với giá sát thị trường, nên lập văn bản thỏa thuận giá và nộp cho Chấp hành viên ngay sau buổi kê biên. Quá thời điểm Chấp hành viên ký hợp đồng thẩm định giá thì thỏa thuận này không còn tác dụng thay cho chứng thư.
Doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm về kết quả theo Luật Giá và phải bồi thường nếu gây thiệt hại (khoản 6 Điều 82).
Yêu cầu thẩm định giá lại
Khoản 2 Điều 82 Luật THADS 2025 cho phép thẩm định giá lại trong ba trường hợp, mỗi trường hợp có điều kiện riêng:
Căn cứ | Điều kiện | Ai chịu chi phí |
| Có kết luận của cơ quan, người có thẩm quyền về vi phạm nghiêm trọng làm sai lệch kết quả thẩm định giá (điểm a) | Phải có văn bản kết luận, nghi ngờ thôi chưa đủ | Ngân sách nhà nước (điểm a khoản 5 Điều 53) |
| Chứng thư thẩm định giá hết hiệu lực trước khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá (điểm b) | Trừ khi các đương sự thỏa thuận tiếp tục dùng giá cũ | Ngân sách nhà nước, trừ trường hợp chứng thư hết hạn do hoãn thi hành án theo thỏa thuận thì người được thi hành án chịu (điểm a khoản 4 Điều 53) |
| Đương sự có văn bản yêu cầu (điểm c) | Trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo kết quả lần đầu; chỉ một lần | Người yêu cầu |
Ba điểm cần giữ khi thực hiện quyền tại điểm c:
- Thời hạn tính từ ngày nhận thông báo kết quả thẩm định giá lần đầu, không từ ngày ký chứng thư. Nên lưu phong bì hoặc biên bản giao thông báo.
- Người yêu cầu phải nộp ngay tạm ứng chi phí. Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận kết quả thẩm định, Chấp hành viên thông báo kết quả kèm mức tạm ứng (khoản 6 Điều 60 Nghị định 152/2026/NĐ-CP). Mức tạm ứng căn cứ vào chi phí thẩm định lần đầu. Gửi đơn mà không nộp tạm ứng thì yêu cầu không được thực hiện.
- Luật chỉ cho thẩm định giá lại theo yêu cầu đương sự một lần trong một hồ sơ. Nếu người được thi hành án đã yêu cầu, người phải thi hành án không có thêm lượt riêng.
Kết quả thẩm định giá lại là giá khởi điểm cho đấu giá lần đầu (khoản 4 Điều 82). Sau khi có kết quả, người yêu cầu nộp thêm hoặc nhận lại phần chênh lệch so với tạm ứng.
Nếu cho rằng Chấp hành viên vi phạm thủ tục trong quá trình định giá, đó là vấn đề khiếu nại, thời hiệu 30 ngày vì đã là giai đoạn sau quyết định cưỡng chế (điểm c khoản 2 Điều 96). Xem bài khiếu nại thi hành án dân sự.
Khi bản án buộc một bên nhận tài sản và trả giá trị cho bên kia
Đây là trường hợp đặc thù, thường gặp trong bản án chia tài sản chung, chia tài sản khi ly hôn hoặc chia di sản: một bên nhận nhà và phải trả tiền chênh lệch cho bên kia. Nếu việc thi hành kéo dài, giá nhà có thể đã thay đổi đáng kể. Cách Tòa án tính phần của mỗi bên khi chia được phân tích tại bài chia tài sản khi ly hôn.
Khoản 5 Điều 82 Luật THADS 2025 cho phép thẩm định giá lại tài sản khi có đủ hai điều kiện: có đương sự nộp đơn, kèm tài liệu chứng minh giá thay đổi và đã nộp tạm ứng chi phí; và việc thi hành kéo dài do tình trạng khẩn cấp, trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng. Khoản 1 Điều 62 Nghị định 152/2026/NĐ-CP đặt ngưỡng: giá tại thời điểm thi hành tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá trị khi bản án có hiệu lực.
Thi hành chậm vì một bên chây ỳ không thuộc trường hợp này. Bên đó không được viện dẫn giá tăng để đòi điều chỉnh khoản phải trả.
Quyền ưu tiên mua
Khoản 1 Điều 83 Luật THADS 2025 trao quyền ưu tiên mua cho chủ sở hữu chung và cho người được bản án hoặc pháp luật trao quyền này. Giá mua là giá khởi điểm.
Lần bán | Thời hạn thực hiện quyền ưu tiên | Ghi chú |
| Lần đầu, bất động sản | 15 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ | Sau đó có thêm 05 ngày làm việc để nộp tiền |
| Lần đầu, động sản | 05 ngày làm việc kể từ ngày được thông báo hợp lệ | Sau đó có thêm 05 ngày làm việc để nộp tiền |
| Các lần bán tiếp theo | Trước thời điểm mở cuộc đấu giá 03 ngày làm việc | Theo giá khởi điểm đã giảm |
Chấp hành viên thông báo quyền ưu tiên mua trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận kết quả thẩm định giá (khoản 1 Điều 63 Nghị định 152/2026/NĐ-CP). Nếu nhiều đồng sở hữu cùng muốn mua, Chấp hành viên mời họ thỏa thuận; không thỏa thuận được thì bốc thăm, có lập biên bản.
Trong hồ sơ tài sản chung vợ chồng, quyền ưu tiên mua là cách để người vợ hoặc chồng không có nghĩa vụ giữ lại căn nhà. Người đó chỉ phải trả phần giá trị tương ứng với phần của người phải thi hành án nếu tài sản chia được, hoặc mua toàn bộ theo giá khởi điểm rồi nhận lại phần của mình nếu tài sản không chia được.
Bán đấu giá và giảm giá
Hết 05 ngày làm việc để yêu cầu thẩm định giá lại mà không ai yêu cầu, Chấp hành viên có 05 ngày làm việc để ký hợp đồng với tổ chức hành nghề đấu giá. Không ký được thì Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản trên địa bàn thực hiện (điểm a khoản 2 Điều 83 Luật THADS 2025). Cuộc đấu giá phải tổ chức trong 30 ngày với động sản, 45 ngày với bất động sản kể từ ngày ký hợp đồng. Động sản giá trị nhỏ hoặc hàng dễ hư hỏng được bán không qua đấu giá trong 05 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả xác định giá (điểm b khoản 2 Điều 83).
Khi có nhiều tài sản trong cùng một cuộc đấu giá, tài sản giá trị lớn nhất được đưa ra trước (khoản 6 Điều 83). Nếu số tiền đã đủ thi hành nghĩa vụ và chi phí, Chấp hành viên yêu cầu dừng bán các tài sản còn lại (điểm đ khoản 2 Điều 84).
Đấu giá không thành thì trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo, Chấp hành viên ra quyết định giảm giá. Mỗi lần giảm không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá liền trước (khoản 3 Điều 83). Như vậy giá giảm theo cấp số nhân, không trừ đều 10% giá ban đầu. Một căn nhà giá khởi điểm 3 tỷ đồng, sau ba lần giảm tối đa sẽ còn khoảng 2,187 tỷ đồng chứ không phải 2,1 tỷ đồng.
Người được thi hành án nhận tài sản thay tiền
Có hai con đường, điều kiện khác nhau:
Cách nhận tài sản | Căn cứ | Điều kiện |
| Các đương sự thỏa thuận | Khoản 1 Điều 86 Luật THADS 2025 | Chấp hành viên lập biên bản; nếu có nhiều người được thi hành án thì phải được những người còn lại đồng ý, và người nhận thanh toán lại phần tương ứng cho họ |
| Sau đấu giá không thành | Đoạn 2 khoản 3 Điều 83 | Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà đấu giá vẫn không thành; nhận theo giá đã giảm lần sau cùng |
Với con đường thứ hai, khoản 6 Điều 65 Nghị định 152/2026/NĐ-CP đặt trình tự: người được thi hành án đồng ý nhận; trong 03 ngày làm việc Chấp hành viên thông báo cho người phải thi hành án; người phải thi hành án có 05 ngày làm việc để nộp đủ tiền và chi phí lấy lại tài sản; không nộp thì người được thi hành án có 05 ngày làm việc để nộp phần chênh lệch (nếu giá tài sản lớn hơn số được thi hành án) theo Điều 66 Nghị định này.
Nếu người được thi hành án không nhận, giá tiếp tục giảm. Khi giá đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí thi hành án mà vẫn không ai nhận, tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng, nhưng họ không được đưa vào giao dịch cho đến khi thi hành xong nghĩa vụ (đoạn 3 khoản 3 Điều 83). Hồ sơ lúc đó thường chuyển sang diện chưa có điều kiện theo điểm g khoản 1 Điều 38.
Người phải thi hành án lấy lại tài sản
Khoản 4 Điều 83 Luật THADS 2025 cho người phải thi hành án quyền nhận lại tài sản nếu trước khi mở cuộc đấu giá 01 ngày làm việc, họ nộp đủ tiền thi hành án và chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ cưỡng chế, tổ chức đấu giá. Họ còn phải hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đã đăng ký mua. Mức phí tổn do các bên thỏa thuận, không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết.
Thực tế, người phải thi hành án hay vay mượn để kịp mốc này. Cần xin Chấp hành viên văn bản xác định tổng số tiền phải nộp (gồm nợ gốc, lãi chậm thi hành án, phí và chi phí) trước vài ngày, tránh nộp thiếu vài triệu đồng mà mất quyền. Cách tính phí và chi phí xem tại bài phí thi hành án dân sự.
Tạm dừng, dừng đấu giá và hủy kết quả
Biện pháp | Căn cứ chính (Điều 84 Luật THADS 2025) | Thời điểm |
| Tạm dừng đấu giá | Có quyết định hoãn, tạm đình chỉ thi hành án; người giải quyết khiếu nại, tố cáo yêu cầu tạm dừng; Viện kiểm sát kháng nghị hoặc cơ quan tố tụng yêu cầu tạm dừng xử lý tài sản | Chỉ trước khi đấu giá viên công bố người trúng |
| Dừng đấu giá | Có quyết định đình chỉ; kết luận vi phạm nghiêm trọng; tài sản không đủ điều kiện đấu giá; người phải thi hành án đã nộp đủ tiền nhận lại hoặc người được thi hành án đã nhận tài sản; đã bán đủ tiền | Chỉ trước khi đấu giá viên công bố người trúng |
Khoản 3 Điều 84 nhấn mạnh mốc “trước khi công bố người trúng đấu giá”. Đơn khiếu nại hay đơn tranh chấp gửi sau mốc này không làm dừng được cuộc đấu giá. Cần chuẩn bị căn cứ để Chấp hành viên có văn bản yêu cầu dừng trước phiên.
Sau khi có người trúng, kết quả chỉ bị hủy theo Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 37/2024/QH15 và các luật liên quan, hợp nhất tại Văn bản hợp nhất 104/VBHN-VPQH ngày 22/4/2026):
- Các bên liên quan thỏa thuận hủy, nếu không gây thiệt hại cho Nhà nước và người khác.
- Hợp đồng dịch vụ đấu giá hoặc hợp đồng mua bán bị Tòa tuyên vô hiệu do người trúng có hành vi vi phạm tại điểm b khoản 5 Điều 9.
- Hợp đồng dịch vụ đấu giá bị hủy bỏ theo khoản 6 Điều 33.
- Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá làm sai lệch kết quả.
Người mua ngay tình được bảo vệ khá chặt: khoản 2 Điều 7 Luật Đấu giá tài sản quy định quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình dù có người thứ ba tranh chấp. Khoản 4 Điều 86 Luật THADS 2025 còn buộc cơ quan thi hành án tiếp tục giao tài sản cho người mua đã nộp đủ tiền ngay cả khi bản án bị sửa, hủy sau đó. Quyền và rủi ro của người mua được phân tích tại bài mua tài sản đấu giá thi hành án.
Thỏa thuận đình chỉ thi hành án giữa các đương sự sau khi đấu giá thành nhưng chưa giao tài sản cũng không tự làm mất quyền của người mua. Khoản 2 Điều 14 Nghị định 152/2026/NĐ-CP yêu cầu phải có sự đồng ý của người trúng đấu giá. Các trường hợp đình chỉ khác xem tại bài hoãn, tạm đình chỉ và đình chỉ thi hành án.
Một tình huống điển hình
Thửa đất 120 m² của ông P. bị kê biên để thi hành khoản nợ 1,5 tỷ đồng. Chứng thư thẩm định giá đưa ra mức 2,1 tỷ đồng, trong khi giao dịch cùng khu vực quanh mức 2,6 tỷ đồng. Ông P. nhận thông báo vào thứ Hai nhưng đến thứ Hai tuần sau mới đi hỏi luật sư, tức là đã qua ngày làm việc thứ năm.
Quyền yêu cầu thẩm định giá lại theo điểm c khoản 2 Điều 82 đã hết. Ông chỉ còn hai hướng. Một là thuyết phục người được thi hành án thỏa thuận về giá, nhưng thỏa thuận lúc này không thay được chứng thư đã có. Hai là chuẩn bị tiền để nhận lại tài sản trước phiên đấu giá theo khoản 4 Điều 83, hoặc tìm người mua thực sự tham gia phiên đấu giá để đẩy giá lên. Ông P. chọn hướng thứ hai, vận động hai người quen tham gia. Phiên đấu giá thành với giá 2,45 tỷ đồng. Nếu ông yêu cầu định giá lại đúng hạn, khả năng giá khởi điểm đã sát thị trường hơn ngay từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Không đồng ý với giá thẩm định thì làm gì?
Ai trả tiền thẩm định giá lại?
Mỗi lần đấu giá không thành thì giảm bao nhiêu?
Người được thi hành án có được nhận tài sản thay tiền không?
Đến sát ngày đấu giá còn lấy lại tài sản được không?
Phần lớn giá trị tài sản bị mất trong thi hành án mất ở giai đoạn định giá và bán, do bỏ lỡ thời hạn chứ không do luật thiếu công cụ. Nếu tài sản của anh chị là nhà đất đang trong giai đoạn thẩm định giá hoặc chuẩn bị đấu giá, luật sư đất đai của chúng tôi có thể rà soát chứng thư, chuẩn bị yêu cầu định giá lại hoặc phương án nhận lại tài sản kịp thời hạn.
