Đất đai là loại tranh chấp mà thắng thua thường được quyết định trước khi ra tòa — ở chỗ hồ sơ có đủ không, hòa giải cấp xã có lập đúng thủ tục không, và yêu cầu khởi kiện được xác định thế nào. Chúng tôi đánh giá hồ sơ của bạn bằng văn bản trước khi bạn quyết định theo đuổi hay dừng lại.
TRẢ LỜI NHANH
Luật sư đất đai hỗ trợ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và đặt cọc, đòi lại đất bị lấn chiếm hoặc cho ở nhờ, và khiếu kiện quyết định thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi đưa ra cơ quan có thẩm quyền, trong thời hạn không quá 30 ngày. Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trước đây thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đã chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nhưng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng chỉ có thời hiệu 03 năm.
Cập nhật tháng 7/2026
Đây là bước nhiều người tự làm rồi hỏng. Biên bản hòa giải lập không đúng thủ tục thì tòa trả lại đơn khởi kiện, và toàn bộ thời gian chờ đợi thành công cốc. Dưới đây là trình tự theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại xã nơi có đất
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp.
Điểm a, b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024
Hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày
Thời hạn tính từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Quá thời hạn mà chưa được tổ chức hòa giải là căn cứ để khiếu nại về hành vi hành chính.
Điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024
Lập biên bản — đây là tài liệu quyết định
Biên bản phải có chữ ký của các bên tham gia và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi cho các bên và lưu tại xã. Trường hợp hòa giải không thành mà một bên không chịu ký, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia phải ký, đóng dấu Ủy ban nhân dân cấp xã rồi gửi cho các bên — nghĩa là bên kia không thể chặn tiến trình bằng cách từ chối ký.
Điểm d, đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024
Hòa giải thành mà thay đổi hiện trạng thì phải đăng ký
Nếu kết quả hòa giải làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày làm việc để đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Bỏ qua bước này thì thỏa thuận không được ghi nhận trên hồ sơ địa chính và tranh chấp có thể quay lại.
Khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024
Hòa giải không thành — hồ sơ quyết định bạn đi đường nào
Nếu một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai, hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì Tòa án giải quyết. Nếu không bên nào có giấy tờ, các bên được chọn một trong hai: nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Khoản 1 và khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024
Thay đổi quan trọng nhiều nơi vẫn hướng dẫn sai
Trước đây, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Từ khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, thẩm quyền này đã chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã theo điểm g khoản 2 Điều 2 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thời gian giải quyết không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn. Trường hợp một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì thuộc thẩm quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thời hạn không quá 50 ngày. Không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong 30 ngày có quyền khởi kiện vụ án hành chính hoặc khiếu nại lên cấp trên.
Đây là nhầm lẫn tốn kém nhất trong tranh chấp đất đai. Nhiều người nghe nói tranh chấp đất không có thời hiệu rồi để mười năm mới khởi kiện, trong khi yêu cầu thực sự của họ là tranh chấp hợp đồng — loại chỉ có ba năm.
| Yêu cầu khởi kiện | Thời hiệu | Căn cứ |
|---|---|---|
| Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất | Không áp dụng thời hiệu | Khoản 3 Điều 155 BLDS 2015 |
| Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu | Không áp dụng thời hiệu | Khoản 2 Điều 155 BLDS 2015 |
| Tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm, do giả tạo | Không bị hạn chế | Khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 |
| Yêu cầu chia di sản là bất động sản | 30 năm | Khoản 1 Điều 623 BLDS 2015 |
| Xác nhận hoặc bác bỏ quyền thừa kế | 10 năm | Khoản 2 Điều 623 BLDS 2015 |
| Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc | 03 năm | Điều 429 BLDS 2015 |
| Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng | 03 năm | Điều 588 BLDS 2015 |
| Tuyên giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, vi phạm hình thức | 02 năm | Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 |
Thời hiệu ba năm và hai năm tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm — không phải từ ngày ký hợp đồng. Việc xác định đúng mốc này thường quyết định vụ việc còn khởi kiện được hay không.
Cập nhật tháng 7/2026
Vụ việc của bạn thuộc mảng khác?
Tranh chấp đất trong chia di sản thừa kế, chia tài sản khi ly hôn, hoặc giao dịch và dự án của doanh nghiệp được xử lý tại các trang chuyên biệt, nhưng vẫn do cùng một luật sư phụ trách nếu vụ việc đan xen nhiều mảng.
Chưa rõ vụ việc của mình còn thời hiệu hay đã qua giai đoạn hòa giải? Gửi thông tin hoặc gọi trực tiếp để nhận đánh giá hồ sơ bằng văn bản miễn phí, trước khi quyết định.
Theo đuổi một vụ đất đai phát sinh ba khoản độc lập: án phí nộp cho Nhà nước theo mức luật định; chi phí tố tụng là tiền thực chi cho đo đạc, định giá, giám định; và thù lao luật sư thỏa thuận theo từng vụ việc. Rất nhiều người gộp cả ba làm một, ước lượng thành con số lớn rồi tự loại mình khỏi việc khởi kiện.
Điều ít người biết: tranh chấp đất có thể chỉ chịu án phí 300.000 đồng
Theo điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sử dụng đất của ai thì đương sự chịu án phí như vụ án dân sự không có giá ngạch — tức 300.000 đồng, bất kể thửa đất trị giá bao nhiêu. Tranh chấp đòi lại tài sản cho mượn, cho ở nhờ cũng chịu án phí không giá ngạch theo khoản 1 Điều 27.
Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch
| Giá trị tài sản tranh chấp | Mức án phí |
|---|---|
| Từ 6.000.000 đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| Trên 6.000.000 đến 400.000.000 đồng | 5% giá trị tài sản tranh chấp |
| Trên 400.000.000 đến 800.000.000 đồng | 20.000.000 đồng + 4% phần vượt 400.000.000 |
| Trên 800.000.000 đến 2.000.000.000 đồng | 36.000.000 đồng + 3% phần vượt 800.000.000 |
| Trên 2.000.000.000 đến 4.000.000.000 đồng | 72.000.000 đồng + 2% phần vượt 2.000.000.000 |
| Trên 4.000.000.000 đồng | 112.000.000 đồng + 0,1% phần vượt 4.000.000.000 |
Chi phí tố tụng — khoản nhiều người không lường trước
Đây là khoản riêng, không nằm trong án phí. Với tranh chấp đất đai, ba khoản phát sinh thường xuyên nhất là chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; chi phí định giá tài sản; và chi phí giám định. Toàn bộ được điều chỉnh bởi Pháp lệnh 05/2024/UBTVQH15 về chi phí tố tụng.
| Khoản chi | Mức | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thù lao người được mời tham gia xem xét, thẩm định tại chỗ | 200.000 đồng/người/ngày | Danh mục kèm theo Pháp lệnh |
| Thù lao thành viên Hội đồng định giá tài sản | 200.000 đồng/người/ngày | Điểm a khoản 1 Điều 21 |
| Thù lao người làm chứng, người chứng kiến | 200.000 đồng/người/ngày | Danh mục kèm theo Pháp lệnh |
| Dịch vụ đo đạc, lồng ghép bản đồ, dịch vụ thuê ngoài khác | Theo thực tế phát sinh, căn cứ hợp đồng và hóa đơn | Điều 15, điểm b khoản 2 Điều 4 |
| Chi phí đi lại, thuê phòng nghỉ, phụ cấp lưu trú | Theo chế độ, định mức Nhà nước quy định | Điểm a khoản 2 Điều 4 |
Thù lao luật sư
Không có mức cố định, và bất kỳ ai báo một con số trước khi xem hồ sơ đều là báo bừa. Thù lao được xác định theo tính chất và độ phức tạp của vụ việc, khối lượng công việc thực tế, số cấp xét xử tham gia, việc có phải tổ chức đo đạc, định giá, giám định hay không, và địa bàn nơi có đất.
Điều chúng tôi cam kết là con số được chốt bằng văn bản trong hợp đồng dịch vụ pháp lý trước khi bắt đầu, kèm bảng ước tính riêng cho án phí và chi phí tố tụng, để bạn nhìn thấy tổng chi phí thực tế chứ không chỉ phần trả cho luật sư. Không phát sinh ngoài thỏa thuận.
Cập nhật tháng 7/2026 — theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 và Pháp lệnh 05/2024/UBTVQH15
Tiếp nhận
Mô tả vụ việc qua biểu mẫu hoặc hotline
Đánh giá sơ bộ
Nhận văn bản đánh giá sơ bộ vụ việc miễn phí
Đề xuất dịch vụ
Báo phương án và phí dịch vụ minh bạch
Triển khai
Ký hợp đồng, luật sư phụ trách theo suốt vụ việc
Đánh giá hồ sơ trước, khuyên theo đuổi hay dừng lại
Không phải vụ đất đai nào cũng nên kiện. Có vụ hồ sơ quá mỏng, có vụ đã hết thời hiệu, có vụ chi phí và thời gian không tương xứng với phần thu được. Chúng tôi nói rõ điều đó bằng văn bản trước khi bạn quyết định — kể cả khi kết luận là không nên nhận vụ việc.
Xử lý đúng từ khâu hòa giải cấp xã
Rất nhiều vụ việc hỏng ngay ở biên bản hòa giải: lập thiếu thành phần, không có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, hoặc nội dung không xác định rõ yêu cầu. Sửa được ở giai đoạn này rẻ hơn nhiều so với khi tòa đã trả đơn.
Luật sư phụ trách trực tiếp từ đầu đến cuối
Người đánh giá hồ sơ cho bạn ở buổi đầu cũng chính là người ngồi cùng bạn tại phiên tòa. Vụ việc không đổi tay giữa chừng, không chuyển xuống trợ lý sau khi ký hợp đồng.
Nhìn vụ việc rộng hơn khung điều luật
Tranh chấp đất đai hiếm khi chỉ là đất đai — nó thường đan xen thừa kế, hôn nhân, hợp đồng, đôi khi cả hình sự, và luôn gắn với quan hệ gia đình, làng xóm phía sau. Luật Quốc Ấn xử lý vụ việc trong toàn bộ bối cảnh của nó, tìm phương án tối ưu trên thực tế, không chỉ đúng trên giấy.
Ai phụ trách vụ việc của bạn
Vụ việc do luật sư điều hành trực tiếp phụ trách và theo suốt, với sự tham gia của luật sư cộng sự khi tính chất vụ việc cần. Người tư vấn cho bạn ở buổi đầu cũng là người ngồi cùng bạn tại phiên tòa.
Không cam kết kết quả xét xử
Không ai có thể bảo đảm kết quả của một vụ án, và một luật sư cam kết điều đó là điều đáng ngờ. Điều chúng tôi cam kết là đánh giá trung thực khả năng thắng kiện và xây dựng phương án tối ưu trong khuôn khổ pháp luật.
Minh bạch phí ngay từ đầu
Phí dịch vụ được báo rõ bằng văn bản và có hợp đồng cụ thể trước khi bắt đầu. Án phí, chi phí đo đạc, định giá, giám định được nêu riêng để bạn biết tổng chi phí thực tế.
Bảo mật là nghĩa vụ, không phải lời hứa xã giao
Giữ bí mật thông tin thân chủ là nghĩa vụ đạo đức và pháp lý của luật sư. Thông tin bạn cung cấp được bảo mật ngay cả khi bạn chưa sử dụng dịch vụ.
Gửi thông tin vụ việc để nhận đánh giá hồ sơ — thời hiệu, chứng cứ còn thiếu, cơ quan có thẩm quyền và hướng xử lý. Miễn phí, trước khi bạn quyết định.
Mô tả vụ việc - Luật Quốc Ấn phản hồi bằng văn bản đánh giá sơ bộ trong 24 giờ làm việc, trước khi bạn quyết định sử dụng dịch vụ.
