Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế

Ba người cùng nhận thừa kế trong một tháng. Người con trai nhận căn nhà của mẹ, giá trị theo bảng giá 2 tỷ đồng, không phải nộp đồng thuế nào. Người cháu gọi chủ nhà bằng chú nhận một căn nhà tương tự, phải nộp khoảng 198 triệu tiền thuế thu nhập cá nhân và 10 triệu lệ phí trước bạ. Người con gái nhận chiếc ô tô của cha, giá trị khoảng 700 triệu, vẫn phải nộp thuế dù là con ruột.

Sự khác nhau nằm ở hai biến số: quan hệ giữa người chết và người nhận, và loại tài sản. Phần lớn gia đình chỉ biết vế thứ nhất (“cha mẹ để lại cho con thì miễn thuế”) mà không biết miễn thuế chỉ áp dụng cho bất động sản. Bài viết này đi qua cả hai biến số, kèm cách tính cụ thể theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Tóm tắt

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Luật Thuế TNCN 2025) có hiệu lực từ 01/7/2026. Thu nhập từ nhận thừa kế chịu thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng (Điều 18).
• Chỉ năm nhóm tài sản thừa kế chịu thuế: chứng khoán, phần vốn trong tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản, tài sản phải đăng ký sở hữu hoặc sử dụng như ô tô, xe máy (khoản 9 Điều 3). Tiền gửi ngân hàng, tiền mặt, vàng, đồ dùng không thuộc danh mục này.
• Miễn thuế khi nhận thừa kế bất động sản giữa vợ và chồng, cha mẹ và con (gồm con nuôi, con dâu, con rể), ông bà và cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột (khoản 1 Điều 4). Xe, cổ phần, vốn góp không được miễn, kể cả giữa cha mẹ và con.
• Lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%, được miễn với cùng nhóm quan hệ trên (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Xe nhận thừa kế không được miễn: ô tô nộp 2%, xe máy nộp 1%.
• Được miễn vẫn phải kê khai. Hồ sơ miễn cần giấy tờ chứng minh quan hệ.
• Bán lại nhà đất đã nhận thừa kế chịu thuế 2% trên giá chuyển nhượng (Điều 14), trừ trường hợp được miễn như bán nhà ở, đất ở duy nhất.

Những tài sản thừa kế phải nộp thuế

Khoản 9 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2025 liệt kê thu nhập chịu thuế là “thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và các tài sản phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng”. Danh mục này đóng. Tài sản không nằm trong đó thì nhận thừa kế không phải nộp thuế, dù giá trị lớn đến đâu.

Về tiền gửi, lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng còn là thu nhập được miễn thuế (khoản 6 Điều 4). Thủ tục nhận tiền gửi xem bài rút tiền tiết kiệm của người đã mất.

Ai được miễn thuế thừa kế

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2025 miễn thuế cho “thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản” giữa các cặp quan hệ sau:

Ba điểm hay bị hiểu sai:

• Miễn thuế đi theo quan hệ giữa người nhận và người để lại di sản, không đi theo hàng thừa kế. Con dâu không phải người thừa kế theo pháp luật của cha mẹ chồng, nhưng nếu được hưởng theo di chúc thì vẫn được miễn thuế. Ngược lại, cháu gọi bằng chú là người thừa kế hàng thứ ba nhưng không được miễn.
• Con nuôi chỉ được tính khi việc nuôi con nuôi đã được đăng ký theo pháp luật. Xem bài quyền thừa kế của con nuôi.
• Luật dùng cụm “anh, chị, em ruột”. Thực tiễn hướng dẫn trước đây tính cả anh chị em cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha. Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN 2025 cần được đối chiếu khi áp dụng cho trường hợp cụ thể.

Miễn thuế chỉ dành cho bất động sản. Con trai nhận ô tô của cha, con gái nhận cổ phần của mẹ vẫn chịu thuế 10% như người không có quan hệ thân thích.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế

Công thức tại Điều 18 Luật Thuế TNCN 2025:

Thuế phải nộp = 10% × (giá trị tài sản thừa kế − 20 triệu đồng)

Ngưỡng 20 triệu tính “theo từng lần phát sinh” (khoản 2 Điều 18). Người thừa kế là cá nhân không cư trú cũng nộp 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng của di sản nhận tại Việt Nam (Điều 26).

Luật giao Chính phủ quy định chi tiết, kể cả việc quy đổi thu nhập không bằng tiền ra tiền (khoản 11 Điều 3, khoản 4 Điều 18). Theo thực tiễn hướng dẫn trước đây, giá trị nhà đất xác định theo bảng giá đất và giá nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành; ô tô, xe máy theo giá tính lệ phí trước bạ; chứng khoán niêm yết theo giá tham chiếu tại thời điểm đăng ký chuyển quyền; phần vốn góp theo giá trị sổ sách của doanh nghiệp. Cách xác định này cần đối chiếu với nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN 2025.

Ví dụ tính thuế

Bảng cho thấy rõ: với tài sản không phải bất động sản, quan hệ cha mẹ và con không giúp giảm thuế. Gia đình có nhiều tài sản nên lập bảng tính trước khi thỏa thuận phân chia. Với cùng một khối di sản, giao nhà đất cho người thuộc diện được miễn thuế còn tài sản khác cho người đằng nào cũng phải nộp, tổng nghĩa vụ thuế của cả nhà có thể chênh lệch đáng kể. Cách thỏa thuận phân chia xem bài chia di sản thừa kế.

Thừa kế mở trước 01/7/2026

Luật Thuế TNCN 2007 hết hiệu lực từ 01/7/2026 (khoản 3 Điều 29 Luật Thuế TNCN 2025). Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế là “thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế” (điểm a khoản 3 Điều 18), không phải thời điểm người để lại di sản chết. Thời điểm mở thừa kế (Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015) và thời điểm nhận được thừa kế có thể cách nhau nhiều năm.

Trường hợp cha mẹ mất trước 01/7/2026 nhưng gia đình làm thủ tục khai nhận, đăng ký sang tên sau ngày này, luật nào áp dụng phụ thuộc vào cách nghị định hướng dẫn xác định “thời điểm nhận được thừa kế”. Thực tiễn trước đây gắn thời điểm này với lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Với các hồ sơ lớn đang dở dang, nên hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi nộp.

Lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế

Lệ phí trước bạ nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước (Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Người nhận thừa kế nộp khi sang tên nhà đất, sang tên xe.

Mức lệ phí trước bạ tối đa là 500 triệu đồng cho một tài sản một lần trước bạ, trừ ô tô chở người đến 9 chỗ, tàu bay, du thuyền (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

Một số trường hợp đáng chú ý:

• Đất chưa có giấy chứng nhận, người thừa kế đứng ra đăng ký lần đầu: khoản 10 Điều 10 vẫn áp dụng vì điều kiện là nhà đất nhận thừa kế “nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận”. Xem bài thừa kế đất chưa có sổ đỏ.
• Đất đã cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, nay chia cho các thành viên đăng ký lại: miễn lệ phí trước bạ (điểm c khoản 16 Điều 10).
• Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất thì được ghi nợ cả lệ phí trước bạ (Điều 9).

Khi đăng ký sang tên xe, chứng từ nộp lệ phí trước bạ là thành phần bắt buộc của hồ sơ (Điều 13 Thông tư 79/2024/TT-BCA). Thủ tục xe xem bài sang tên xe thừa kế.

Kê khai và nộp

Thuế thu nhập từ thừa kế tính theo từng lần phát sinh (Điều 6 Luật Thuế TNCN 2025). Với nhà đất, người nhận nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ cùng hồ sơ đăng ký biến động. Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin cho cơ quan thuế, cơ quan thuế ra thông báo, người nhận nộp tiền rồi mới được cập nhật giấy chứng nhận. Quy trình chi tiết xem bài sang tên sổ đỏ thừa kế.

Thuộc diện miễn vẫn phải kê khai. Hồ sơ cần thêm giấy tờ chứng minh quan hệ: giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, quyết định công nhận nuôi con nuôi, hoặc giấy tờ hộ tịch thể hiện quan hệ anh chị em ruột. Hồ sơ thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ thì cơ quan thuế tính thuế như trường hợp không được miễn. Đây là lỗi hay gặp nhất khi người thừa kế là cháu nội, cháu ngoại, vì phải nộp chuỗi giấy khai sinh của hai thế hệ.

Với xe, người nhận khai lệ phí trước bạ trước, sau đó dùng chứng từ nộp để đăng ký sang tên. Với cổ phần, phần vốn góp, việc khai thuế gắn với thủ tục chuyển quyền tại doanh nghiệp hoặc tổ chức lưu ký chứng khoán. Xem bài thừa kế cổ phần, phần vốn góp.

Bán lại tài sản sau khi nhận thừa kế

Nhận thừa kế và bán lại là hai lần phát sinh thu nhập khác nhau. Người đã được miễn thuế khi nhận vẫn có thể phải nộp thuế khi bán.

Trường hợp thường gặp: ba anh em nhận chung căn nhà của cha mẹ, hai người muốn nhận tiền. Nếu hai người này chuyển nhượng phần của mình cho người anh, giao dịch giữa anh chị em ruột được miễn thuế theo khoản 1 Điều 4. Nếu cả ba cùng bán cho người ngoài rồi chia tiền, mỗi người nộp 2% trên phần giá chuyển nhượng của mình, trừ người nào thuộc diện có nhà ở duy nhất. Với người ở nước ngoài, xem bài Việt kiều nhận thừa kế nhà đất.

Câu hỏi thường gặp

Tính thuế trước khi ký văn bản phân chia

Cách phân chia di sản quyết định ai nộp thuế, nộp bao nhiêu. Khi văn bản phân chia đã công chứng, thay đổi phương án đồng nghĩa với làm lại hồ sơ và có thể phát sinh thêm một lần chuyển nhượng. Chúng tôi thường lập bảng nghĩa vụ thuế cho từng phương án trước khi gia đình ngồi lại thỏa thuận. Đội ngũ luật sư của chúng tôi tư vấn nghĩa vụ thuế, lệ phí trên toàn bộ khối di sản, hồ sơ miễn thuế và làm việc với cơ quan thuế khi có tranh luận về giá trị tính thuế.

Luật sư Khuất Tuấn Dương