Thủ tục mua nhà ở xã hội từ nộp hồ sơ đến bốc thăm
Một đợt mở bán nhà ở xã hội kéo dài tối thiểu hai tháng tính từ ngày chủ đầu tư công bố thông tin đến ngày công khai danh sách người đủ điều kiện, chưa kể thời gian bốc thăm và ký hợp đồng. Trong khoảng thời gian đó, người đăng ký phải tự theo dõi ít nhất sáu mốc, chuẩn bị đúng bộ giấy cho trường hợp của mình và giữ chứng cứ cho từng lần giao nhận. Phần lớn hồ sơ bị trả mà chúng tôi được nhờ xem lại có lỗi ở khâu chuẩn bị, rất ít trường hợp sai ở điều kiện thực chất.
Tóm tắt
- Thủ tục mua nhà ở xã hội tại dự án không dùng vốn đầu tư công thực hiện theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi tại Điều 34 Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 09/02/2026). Thủ tục thuê mua áp dụng tương tự.
- Hồ sơ nộp cho chủ đầu tư, không nộp cho Sở Xây dựng. Có bốn kênh: trực tiếp, trực tuyến, bưu chính, hoặc qua cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc.
- Chủ đầu tư công bố thông tin ít nhất 30 ngày trước khi nhận hồ sơ; thời gian nhận hồ sơ ít nhất 30 ngày; danh sách đủ điều kiện công khai trong 30 ngày sau khi hết hạn nộp.
- Mỗi người chỉ được đăng ký tại một dự án trong cùng thời điểm. Giấy chứng minh đối tượng, điều kiện có giá trị 12 tháng.
- Khi số hồ sơ đủ điều kiện vượt số căn, chủ đầu tư bốc thăm dưới sự giám sát của Sở Xây dựng, UBND và Công an cấp xã. Nhóm ưu tiên được dành một số căn không qua bốc thăm theo tỷ lệ hồ sơ.
Phạm vi áp dụng
Quy trình dưới đây áp dụng cho nhà ở xã hội đầu tư theo dự án, không sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn, tức là phần lớn dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư đang mở bán hiện nay. Căn cứ là Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 54/2026/NĐ-CP và Nghị định 136/2026/NĐ-CP (Văn bản hợp nhất 24/VBHN-BXD ngày 18/5/2026). Mẫu giấy tờ theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, sửa đổi bởi các Thông tư 09/2025, 32/2025 và 08/2026 của Bộ Xây dựng (Văn bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026).
Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng vốn đầu tư công thực hiện theo Điều 37 Nghị định 100, hồ sơ nộp cho Sở Xây dựng hoặc đơn vị quản lý vận hành. Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân có quy trình riêng, chúng tôi trình bày tại bài nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Trước khi chuẩn bị hồ sơ, người đăng ký nên tự đối chiếu ba lớp điều kiện về đối tượng, nhà ở và thu nhập tại bài điều kiện mua nhà ở xã hội. Thủ tục chỉ có ý nghĩa khi điều kiện đã đạt.
Bộ hồ sơ gồm những gì
Theo điểm d khoản 1 Điều 38 Nghị định 100, hồ sơ gồm đơn đăng ký và giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện. Điểm dễ nhầm là có hai văn bản cùng mang tên “Mẫu số 01” nhưng khác chức năng. Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 100 là đơn đăng ký gửi chủ đầu tư, được sửa bởi Nghị định 136/2026. Mẫu số 01 của Thông tư 05 là giấy xác nhận đối tượng cho một số nhóm cụ thể.
Giấy tờ | Dùng cho ai | Ai xác nhận |
| Đơn đăng ký (Mẫu 01, Phụ lục II NĐ 100) | Mọi người đăng ký mua, thuê mua | Người đăng ký tự kê khai |
| Mẫu 01 Thông tư 05 | Người đã trả nhà công vụ (khoản 9 Điều 76 LNO); người bị thu hồi đất, phá dỡ nhà (khoản 10) | Cơ quan quản lý nhà công vụ; UBND cấp xã nơi bị thu hồi đất |
| Mẫu 01a | Người thu nhập thấp đô thị, công nhân, cán bộ công chức viên chức (khoản 5, 6, 8) có nơi làm việc; người hưởng lương hưu | Cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc; với người hưu trí là BHXH hoặc UBND cấp xã |
| Mẫu 02 | Chứng minh chưa có nhà (không có tên trên Giấy chứng nhận về nhà ở tại tỉnh có dự án) | Cơ quan cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh có dự án, trong 07 ngày |
| Mẫu 03 | Chứng minh có nhà nhưng bình quân dưới 15 m² sàn/người | UBND cấp xã nơi thường trú, trong 07 ngày |
| Mẫu 04 | Chứng minh thu nhập của quân nhân, công an, cơ yếu (khoản 7) | Cơ quan, đơn vị nơi công tác |
| Mẫu 05 | Người thu nhập thấp đô thị không có hợp đồng lao động, không hưởng lương hưu | Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại, trong 07 ngày |
| Bản sao chứng thực giấy tờ người có công, giấy chứng nhận hộ nghèo, cận nghèo | Khoản 1, 2, 3, 4 Điều 76 | Cơ quan đã cấp |
Người đã kết hôn cần lưu ý Điều 7 và Điều 8 Thông tư 05: vợ hoặc chồng cũng phải kê khai Mẫu 02 về nhà ở và giấy thu nhập phù hợp với hoàn cảnh của mình. Chồng làm công ty có thể dùng Mẫu 01a, vợ bán hàng tự do dùng Mẫu 05. Thông tin của vợ, chồng ghi trong đơn của người đứng đơn không thay thế được các giấy này.
Thông tư 08/2026/TT-BXD đã bãi bỏ yêu cầu photo bảng lương 12 tháng kèm Mẫu 01a và Mẫu 04. Một số chủ đầu tư vẫn dùng danh mục cũ để yêu cầu, người đăng ký có quyền đề nghị chỉ rõ căn cứ.
Khoản 19 Điều 1 Nghị định 100 (bổ sung bởi Nghị định 54/2026) cho phép thay thông tin đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư bằng số định danh cá nhân, khi cơ sở dữ liệu tương ứng vận hành. Kết quả xác nhận điện tử có giá trị như bản giấy. Điều này không có nghĩa là chỉ cần số căn cước là đủ.
Một số tình huống chọn mẫu
Người làm nhiều công ty trong 12 tháng
Kỳ thu nhập là 12 tháng liền kề tính từ ngày xác nhận (điểm c khoản 1 Điều 30 Nghị định 100). Người chuyển việc giữa kỳ cần xin xác nhận ở cả nơi cũ và nơi mới cho đủ kỳ. Thiếu xác nhận ở công ty cũ không có nghĩa những tháng đó được tính là không có thu nhập.
Công ty chỉ xác nhận lương trước thuế
Tiêu chí của Nghị định 136/2026 là thu nhập thực nhận theo bảng lương. Cần đề nghị bộ phận nhân sự xác nhận đúng con số này. Tự sửa số tiền trên giấy đã có dấu của doanh nghiệp là hành vi làm sai lệch giấy tờ.
Người có nhà xa nơi làm việc
Không khai “chưa có nhà” để dùng Mẫu 02. Hà Nội áp dụng Mẫu 01 kèm Quyết định 51/2026/QĐ-UBND cùng giấy tờ về nơi làm việc (Điều 4) và nhà ở hiện có (Điều 5) của quyết định này. Các tỉnh khác có mẫu riêng theo quyết định của UBND tỉnh.
Người bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà, đất
Theo khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP, nhóm này không phải chứng minh điều kiện nhà ở, thu nhập và không phải bốc thăm, áp dụng đến 28/02/2027. Bộ hồ sơ cần thể hiện quyết định thu hồi và tình trạng bồi thường, không cần Mẫu 02, 03, 01a.
Các mốc thời gian của một đợt mở bán
Điều 38 Nghị định 100, sau khi được sửa đổi tại Điều 34 Nghị định 54/2026, đặt ra các mốc sau. Đơn vị là “ngày”, không phải “ngày làm việc”.
Bước | Chủ thể | Thời hạn | Căn cứ |
| Công bố thông tin dự án | Chủ đầu tư, trên trang của Sở Xây dựng, UBND cấp xã, báo địa phương | Sau 30 ngày kể từ khởi công | Điểm a khoản 1 Điều 38 |
| Công khai thông báo đợt nhận hồ sơ (số căn, diện tích, giá, thời gian nhận) | Chủ đầu tư, gửi Sở Xây dựng | Ít nhất 30 ngày trước ngày bắt đầu nhận | Điểm b khoản 1 Điều 38 |
| Nhận hồ sơ | Chủ đầu tư | Ít nhất 30 ngày | Điểm b khoản 1 Điều 38 |
| Gửi danh sách để Sở kiểm tra lịch sử hưởng hỗ trợ | Chủ đầu tư | 10 ngày sau khi hết hạn nộp | Điểm đ khoản 1 Điều 38 |
| Trả lời kết quả kiểm tra | Sở Xây dựng | 10 ngày kể từ khi nhận danh sách | Điểm đ khoản 1 Điều 38 |
| Công khai danh sách đủ và không đủ điều kiện | Chủ đầu tư | 30 ngày sau khi hết hạn nộp | Điểm đ khoản 1 Điều 38 |
| Trả hồ sơ không đạt, nêu rõ lý do | Chủ đầu tư | 15 ngày kể từ khi công khai danh sách | Điểm đ khoản 1 Điều 38 |
Có hai lưu ý về cách hiểu bảng trên. Thứ nhất, Sở Xây dựng chỉ kiểm tra việc người đăng ký đã từng được hỗ trợ nhà ở hay chưa. Trách nhiệm rà soát toàn bộ hồ sơ vẫn thuộc chủ đầu tư. Thứ hai, không có cơ chế “Sở im lặng quá 10 ngày thì coi như đồng ý”.
Với hạn cuối rơi vào ngày nghỉ, khoản 5 Điều 148 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) cho phép kéo sang cuối ngày làm việc tiếp theo. Trên thực tế, cổng trực tuyến có thể đóng đúng giờ đã công bố. Chúng tôi khuyên không nộp sát hạn, và nếu có lý do phải nộp muộn, nên đề nghị chủ đầu tư xác nhận lịch bằng văn bản.
Nộp hồ sơ và giữ chứng cứ
Điểm c khoản 1 Điều 38 cho phép bốn cách nộp. Mỗi cách cần lưu chứng cứ khác nhau.
Kênh nộp | Chứng cứ nên giữ |
| Trực tiếp tại chủ đầu tư | Phiếu tiếp nhận ghi ngày, danh mục giấy, mã hồ sơ |
| Trực tuyến | Bản tài liệu đã tải lên, mã giao dịch, thông báo nhận thành công |
| Bưu chính | Mã vận đơn, danh mục tài liệu, xác nhận phát thành công |
| Qua nơi làm việc tổng hợp | Biên bản giao cho đơn vị tổng hợp và xác nhận đã chuyển chủ đầu tư |
Ngày gửi bưu điện hoặc ngày giao cho phòng nhân sự chưa chứng minh chủ đầu tư đã nhận trong hạn. Nếu nộp qua kênh gián tiếp, nên yêu cầu xác nhận ngày chủ đầu tư thực nhận.
Cũng theo điểm c khoản 1 Điều 38, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được đăng ký tại một dự án trong cùng thời điểm. Người không trúng ở dự án A muốn chuyển sang dự án B cần có văn bản rút hoặc nhận lại hồ sơ ở dự án A. Hồ sơ treo ở hai nơi có thể bị loại ở cả hai.
Một điều cần cảnh giác: khoản 6 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 và khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng mua bán. Các “đại lý nhận hồ sơ có suất” thu phí giữ chỗ không có cơ sở pháp lý. Trường hợp đã chuyển tiền cho đối tượng này, cách xử lý được trình bày tại bài đòi lại tiền đặt cọc nhà ở xã hội.
Giấy tờ có giá trị 12 tháng và điều kiện phải giữ đến lúc ký
Điểm d khoản 1 Điều 38 (sửa bởi Nghị định 54/2026) quy định giấy chứng minh đối tượng, điều kiện có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận. Đồng thời người mua phải đáp ứng điều kiện tại thời điểm ký hợp đồng.
Về chuyển tiếp có hai quy định:
- Giấy tờ được xác nhận trước ngày 09/02/2026 tiếp tục sử dụng trong 12 tháng kể từ ngày xác nhận (khoản 5 Điều 42 Nghị định 54/2026).
- Giấy chứng minh thu nhập được xác nhận trước ngày 07/4/2026 có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận (Điều 2 Nghị định 136/2026).
Cách làm an toàn là lập danh mục từng giấy với ngày xác nhận và ngày hết hạn. Một dự án nhận hồ sơ tháng 3, bốc thăm tháng 6, nhưng chủ đầu tư chỉ đủ điều kiện ký hợp đồng vào tháng 4 năm sau. Đến lúc đó, nhiều giấy trong bộ hồ sơ đã hết hạn và phải xin xác nhận lại. Nếu trong thời gian chờ, thu nhập tăng vượt trần hoặc người mua đứng tên một căn nhà khác trong tỉnh, quyền mua có thể mất.
Bốc thăm và suất ưu tiên
Theo điểm e, g khoản 1 Điều 38, nếu số hồ sơ đủ điều kiện bằng hoặc ít hơn số căn, các bên ký hợp đồng theo thỏa thuận. Nếu nhiều hơn, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm, trực tiếp hoặc trực tuyến, có đại diện Sở Xây dựng, UBND cấp xã và Công an cấp xã giám sát và cùng xác nhận biên bản.
Thứ tự ưu tiên hiện hành
Điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023, sau khi được sửa bởi điểm h khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 113/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), xếp thứ tự ưu tiên như sau:
- Người có công với cách mạng
- Thân nhân liệt sĩ
- Người khuyết tật
- Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội
- Người có từ 02 con đẻ trở lên
- Nữ giới
Điểm h khoản 1 Điều 38 Nghị định 100 (sửa đổi trước khi Luật Dân số có hiệu lực) chưa liệt kê nhóm 02 con đẻ. Khi có khác biệt, luật được áp dụng. Riêng nữ giới chỉ được ưu tiên khi là người đứng đơn độc thân hoặc là chủ hộ theo dữ liệu cư trú.
Người viện dẫn ưu tiên “02 con đẻ” nên biết một thực tế: Thông tư 05/2024/TT-BXD chưa có mẫu giấy chứng minh cho nhóm này. Trong Giải đáp chính sách online trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ ngày 14/10/2026, Bộ Xây dựng cho biết quy định của Luật Dân số còn cách hiểu khác nhau về điều kiện nhà ở, thu nhập của nhóm này, nên việc sửa Thông tư để ban hành mẫu “là chưa có cơ sở”. Trong khi chờ, nên nộp kèm bản sao giấy khai sinh của các con và đề nghị chủ đầu tư ghi nhận tư cách ưu tiên bằng văn bản, thay vì tự lập một mẫu “xác nhận hai con”. Phân tích chi tiết có tại bài điều kiện mua nhà ở xã hội.
Cách tính số căn ưu tiên
Số căn dành cho nhóm ưu tiên (không qua bốc thăm) được tính theo điểm h khoản 1 Điều 38:
Số căn ưu tiên = (Tổng hồ sơ đủ điều kiện thuộc nhóm ưu tiên ÷ Tổng hồ sơ đủ điều kiện) × Tổng số căn dự kiến bán
Ví dụ: dự án có 400 căn, nhận 2.000 hồ sơ đủ điều kiện, trong đó 300 hồ sơ thuộc nhóm ưu tiên.
Bước | Kết quả |
| Tỷ lệ nhóm ưu tiên | 300 ÷ 2.000 = 15% |
| Số căn ưu tiên | 15% × 400 = 60 căn |
| Bốc thăm trong nhóm ưu tiên | 300 hồ sơ tranh 60 căn |
| Hồ sơ ưu tiên không trúng | 240 hồ sơ tiếp tục bốc thăm cùng nhóm thường |
| Vòng chung | 1.940 hồ sơ (1.700 thường + 240 ưu tiên) tranh 340 căn còn lại |
Cách tính này cho thấy “ưu tiên” chỉ tăng xác suất trúng chứ không bảo đảm có nhà. Người thuộc nhóm ưu tiên trong ví dụ có hai lượt bốc thăm, người thường chỉ có một.
Người thuộc khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP (bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà, đất) được mua không qua bốc thăm, và không tính vào công thức trên.
Ủy quyền nộp hồ sơ, dự bốc thăm
Người đăng ký có thể ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ hoặc dự bốc thăm theo Điều 138 BLDS 2015. Văn bản ủy quyền phải nêu rõ phạm vi công việc theo Điều 141 BLDS. Phần kê khai, cam đoan về điều kiện nhà ở, thu nhập vẫn do chính người đăng ký ký và chịu trách nhiệm.
Ủy quyền nộp hồ sơ là hợp pháp, khác hoàn toàn với việc mua suất của người khác rồi ký hợp đồng ủy quyền để chiếm dụng căn hộ. Hành vi sau dẫn đến hợp đồng vô hiệu và bị xử phạt. Chúng tôi phân tích hậu quả tại bài mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền.
Hồ sơ bị trả hoặc không trúng
Cần phân biệt ba kết quả: hồ sơ thiếu giấy, hồ sơ không đủ điều kiện, và hồ sơ đủ điều kiện nhưng không trúng thăm.
Kết quả | Cách xử lý |
| Thiếu giấy, sai mẫu, thiếu chữ ký | Đề nghị chủ đầu tư nêu rõ giấy nào, nội dung nào; hỏi có còn được bổ sung trong đợt không |
| Bị xác định không đủ điều kiện | Yêu cầu nêu căn cứ cụ thể theo điểm đ khoản 1 Điều 38; nếu sai dữ liệu nhà ở, thu nhập thì làm việc với cơ quan đã xác nhận |
| Đủ điều kiện nhưng không trúng | Đề nghị nhận lại hồ sơ hoặc xác nhận trạng thái để đăng ký dự án khác |
| Bị yêu cầu giấy tờ không có trong quy định | Đề nghị chỉ rõ căn cứ, kèm văn bản hiện hành để đối chiếu |
Thông báo trả hồ sơ của chủ đầu tư doanh nghiệp không phải quyết định hành chính. Muốn khiếu nại hoặc khởi kiện, cần xác định chính xác hành vi của cơ quan nhà nước nào ảnh hưởng đến quyền của mình, chẳng hạn kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng hay việc từ chối xác nhận của UBND cấp xã. Khi vướng ở giai đoạn này, luật sư hành chính có thể giúp xác định đối tượng khiếu nại và thời hiệu phù hợp.
Sau khi trúng thăm
Trúng thăm chưa phải là đã mua được nhà. Trước khi ký, cần kiểm tra nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào giao dịch (điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 100), xem lại mức giá, tiến độ thanh toán và các điều khoản bất lợi. Những nội dung này được phân tích tại bài hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Nếu cần vay ngân hàng, người mua nên chuẩn bị hồ sơ vay song song với hồ sơ mua nhà, xem chi tiết tại bài vay mua nhà ở xã hội.
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ mua nhà ở xã hội nộp cho Sở Xây dựng hay chủ đầu tư?
Nộp cho chủ đầu tư. Điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100 (sửa đổi tại Điều 34 Nghị định 54/2026) cho phép nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc. Sở Xây dựng chỉ nhận danh sách do chủ đầu tư gửi để kiểm tra việc người đăng ký đã từng được hỗ trợ nhà ở hay chưa, và trả lời trong 10 ngày.
Có được nộp hồ sơ ở hai dự án cùng lúc không?
Không. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được đăng ký tại một dự án trong cùng thời điểm (điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100). Muốn chuyển sang dự án khác, cần rút hoặc nhận lại hồ sơ ở dự án cũ và giữ văn bản xác nhận. Hồ sơ treo ở hai nơi có thể bị loại ở cả hai.
Chủ đầu tư có được yêu cầu nộp bảng lương 12 tháng không?
Thông tư 08/2026/TT-BXD đã bãi bỏ yêu cầu photo bảng lương 12 tháng kèm Mẫu 01a và Mẫu 04. Thu nhập do cơ quan, doanh nghiệp nơi làm việc xác nhận trên mẫu. Nếu chủ đầu tư vẫn yêu cầu theo danh mục cũ, người đăng ký có quyền đề nghị chỉ rõ căn cứ bằng văn bản.
Giấy xác nhận hết hạn trước khi ký hợp đồng thì phải làm gì?
Giấy chứng minh đối tượng, điều kiện có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận (điểm d khoản 1 Điều 38 Nghị định 100). Hết hạn thì phải xin xác nhận lại trước khi ký. Lúc đó điều kiện được xét lại theo tình trạng mới, nên người mua cần kiểm tra thu nhập 12 tháng gần nhất và tình trạng nhà ở trước khi nộp giấy mới.
Có được nhờ người khác đi nộp hồ sơ, dự bốc thăm không?
Thuộc nhóm ưu tiên có được mua mà không cần bốc thăm không?
Không hoàn toàn. Nhóm ưu tiên được dành số căn riêng theo tỷ lệ hồ sơ (điểm h khoản 1 Điều 38 Nghị định 100) và bốc thăm trong nhóm trước. Ai không trúng vẫn được bốc tiếp ở vòng chung. Chỉ người bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà, đất theo khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP mới được mua không qua bốc thăm, trong thời gian nghị quyết còn hiệu lực.
